買房需要靠富爸媽嗎？與 Kyla Scanlon 和 Aziz Sunderji 對談

Aziz Sunderji 是經濟學家，也是 Substack 電子報《Home Economics》的作者。他主張，住房危機的成因與其說是分割槽政治，不如說是所得不均與高密度——在高所得者與教師競逐同一批稀缺土地的城市裡，這些城市已貴了 170 年。本集大致是一場範圍廣泛的政策對談，談供給限制、有房者與租屋族的對立，以及跨世代的財富移轉；標題所稱的「年薪 20 萬美元、房價 210 萬美元」算術，直到接近尾聲才出現——主持人 Scott Galloway 拿自己 1990 年代的購屋經驗，對比今日商學院畢業生的處境。

Sunderji 與經濟評論者、《In This Economy?》作者 Kyla Scanlon 一同與 Galloway 拆解：為什麼美國人均住宅興建量只有 1973 年的一半左右、為什麼政策工具箱裡幾乎都是需求面補貼，以及究竟什麼做法能真正幫年輕人踏上第一階。讀者讀完應該能掌握：可負擔性落差背後的具體數字、分割槽改革最強與最弱的論據，以及兩位來賓認為哪些幹預手段有效（Section 8 住房券、更便宜的營建融資、土地分割）、哪些無效（租金凍漲、把問題怪到華爾街房東頭上），並對這些判斷有清楚的認識。

可負擔性落差是世代性的，而且在買房之前就已開始

核心發現是：年輕人的障礙不只在買房，而在於組成任何獨立家戶。Sunderji 追蹤千禧世代與嬰兒潮世代在 30 歲時的差距，發現自有住宅比率差了 18 個百分點——但多數「流失」發生在更早的階段。30 歲的千禧世代有三分之一與父母同住，嬰兒潮世代則只有 19%。在搬出家戶的前提下，結婚率低得多。至於已婚且住在自有住宅者，自有率與嬰兒潮世代相差不遠。到 40 歲時，差距縮小到 8 個百分點。

Galloway 把同一組資料詮釋為由年輕世代流向年長世代的財富移轉，並稱之為「我們領導階層的巨大失職」。他的處方是：「與其『鑽吧，寶貝，鑽吧』，該改成『蓋吧，寶貝，蓋吧』」——500 萬到 700 萬戶住宅、稅額抵減，以及修改分割槽法規。他指出，他這一代在兩位來賓現在這個年紀時，有四分之三對美國感到樂觀；如今只剩四分之一。

29 歲的 Scanlon 說，她不知道自己什麼時候才買得起房，而且越來越多人得靠父母資助。她的論點是，住房是「經濟階梯的地基」——如果人們爬不上去，努力工作、結婚、建立未來的誘因就會減弱。她也點出一個人口結構的轉折：到 2030 年，每五個美國人就有一位超過 65 歲（1920 年是每 20 人一位），這批住宅最終釋出可能造成結構性供過於求、壓低房價——反而傷到那些好不容易買到房的年輕買家。

Galloway 對繼承這件事存疑：「我確信這些人永遠不會死。」他預期財富真正交到子女手上時，子女都已 60 歲左右。

「住房是一種地位財。我們全都在搶。」——Aziz Sunderji

1973 年以來人均供給腰斬，而需求面政策讓情況更糟

Galloway 的核心經濟論點是：美國幾十年來不斷刺激需求，卻沒有擴大供給。他提出的數字：

他也舉出「消失的中間型住宅」興建量崩跌：雙併、三併與四併住宅在 1979 年佔新建住宅 7%，2025 年只剩 1.1%。他主張，政策工具箱清一色是需求面工具——低利率、首購族稅額抵減、低收入住房稅額抵減——這些措施「讓買家口袋裡的錢變多」，在供給沒有增加的情況下，只會推高價格。「我們用一堆到頭來只是把價格墊高的政策，來裝模作樣地表示關切。」

Scanlon 大致同意，並提到她與 Wally Adeyemo 的一次對談。Adeyemo 當時是 Janet Yellen 麾下的財政部副部長，他說供給端非常難推動，所以政府自然傾向融資端，因為房貸利率政策與首購族支援比分割槽改革容易通過。

Sunderji 補充，供給問題是全球性的，不純粹是法規問題。在高密度城市，審照時間與密度高度相關；曼哈頓幾乎沒有空地，新建築必須先拆掉既有建築，而 12 層樓建築每平方英尺的造價比三層樓高大約 40%。他也承認一位當地建商向 Scanlon 提出的觀點：汙水、交通等基礎設施是實實在在的限制，不只是推託的藉口。他說，問題在於反對社群改變的人，把交通與環境審查這類真實的顧慮「武器化」了。

分割槽改革是必要條件，卻不是充分條件——而「藍州才是問題」的說法撐不過資料檢驗

Scanlon 把分割槽法規列為她唯一想用魔法棒一揮就改掉的單一政策，並點名最小基地面積、庭院退縮要求，以及規定哪裡能蓋什麼的規則。Sunderji 同意分割槽改革是起點——「你得先讓蓋房子合法，否則根本蓋不了」——但他堅持這「還遠遠不夠」。

他直接挑戰 Ezra Klein 與 Derek Thompson 合著《Abundance》的論點，該書把興建緩慢歸咎於藍州法規。Sunderji 主張，真正的相關性是密度：紐約、舊金山、西雅圖、邁阿密、巴黎、倫敦、哥本哈根與雪梨共享一組特徵——高生產力、高技能高所得居民、極高密度，以及臨水之類的地理限制——而這些城市剛好也偏左。「我不認為那個說法對。我認為關鍵是密度。」他擔心薄弱的實證基礎會讓人們遠離民主黨。

他用一份 1856 年的《紐約時報》剪報說明問題的永續性：報導抱怨租金上漲、房屋稀缺，以及「入不敷出的不可能性」——他說這段文字今天照樣可以貼進報紙裡。

「這是場大危機。它正在全世界發生……而且已經發生很久了。所以我認為，對於我們能影響這件事的程度，應該保持非常謙卑。」——Aziz Sunderji

租金凍漲幾乎人人喊打；Section 8 是被低估的替代方案

紐約市長 Zohran Mamdani 的租金凍漲政策在房東提起訴訟的情況下，已對約 100 萬戶租金管制公寓生效，兩位來賓都持批評態度。Scanlon 說租金管制「會讓供需機制變得更複雜」，可能加劇既有問題。Sunderji 指出經濟學界有強烈共識反對，並補充管制單位的分配既任意又不公平，還會削弱供給誘因。

他偏好的租屋政策是 Section 8 住房券，他認為這個方案被討論得太少。該計畫把符合資格家戶的租金負擔上限訂在所得的 30%，其餘由聯邦政府負擔——這是依需求分配，而非任意分配。問題出在經費：只有大約四分之一到五分之一的合格家戶拿得到住房券。

Galloway 的租金管制親身經歷：他當年是洛杉磯的年輕投資銀行員，和朋友去申請聖塔莫尼卡一戶租金管制公寓，原長期房客剛過世。現場排了約 25 人。他相信他們之所以有機會，正是因為他們是「根本不需要租金管制的白人雅痞」——政策的效果與其初衷正好相反。他問 Section 8 是否會造成工作誘因扭曲或低報所得的問題；來賓承認任何制度都有外部性。

建商需要報酬率，而便宜的政府營建融資可能是最有效的槓桿

Sunderji 最具特色的政策構想，針對的是資金成本而非分割槽法規。建商必須達到報酬率門檻，所以營建量會跟著租金成長走。陽光帶的公寓熱潮——尤其是奧斯汀——是分割槽法規鬆綁，加上疫情期間利率探底與租金飆漲共同促成的。此後奧斯汀實質租金已下跌約 20% 至 21%，對現在的租屋族是好事，卻讓建商縮手。Sunderji 擔心，得等租金再度走高，建商才會回來。

他的解方是：Fannie Mae 與 Freddie Mac 在住宅房貸證券化市場舉足輕重，卻幾乎不碰公寓營建貸款。如果它們進場，政府較低的借款成本可以壓低建商所需的報酬率，讓建案在租金成長較低時也能成立。Galloway 反駁這是補貼；Sunderji 承認，但主張它的成本歸宿比其他多數方案好——「它們都很糟……但這個比較不糟。」

至於其他非傳統做法，Scanlon 提到換小屋政策：嬰兒潮世代持有美國約 30% 的三房與四房住宅，有小孩的千禧世代則約 15%（她引用 Redfin 的數字），而許多人被低房貸利率與資本利得稅或財產稅稅基鎖住。她建議協助年長屋主換屋到較小的房子。Galloway 提到自己在佛州的房產很難賣，因為重新購屋會讓他的稅基評估翻倍甚至變三倍；他也引用英國資料，指約 40% 的住宅有兩間以上的閒置臥室。他還談到組合屋（現場興建的成本約為工廠製造再組裝的兩倍），以及未建制地區的「新創城市」實驗。

市場是依城市呈 K 型分化，而非全面豪宅化

Galloway 問，市場是否正分裂成明星城市與其他所有地方。Sunderji 的分析——以 2019 年價格門檻定義「豪宅」，再依各地漲幅調整——發現豪宅化的說法被誇大。只有少數城市出現豪宅佔交易比重上升：邁阿密（紐約財富流入、金融業遷入）、舊金山（AI 熱潮），以及某種程度上的紐約。多數城市停滯，還有幾個——匹茲堡、亞特蘭大、克里夫蘭——低價端成交反而增加。

都會區之間的可負擔性差距極為懸殊：底特律年收 5 萬美元的家戶能把住房支出壓在所得的 30% 以下，舊金山則需要超過 10 萬美元。Galloway 說這個數字比他預期的低。

Scanlon 補充「負殖利率紐約」的論點：大城市變貴之後，人們更難搬過去、冒險、建立文化，連帶影響整體經濟。她回憶 2019 年剛出社會時，在洛杉磯月付約 2,000 美元租一間 300 平方英尺的套房。

至於華爾街房東，兩位來賓都對這種代罪羔羊敘事潑冷水。機構投資人在全美單戶住宅出租市場佔比很小，雖集中於亞特蘭大、傑克遜維爾等城市；Scanlon 說，真正的問題可能是收購的速度而非存量水準。Sunderji 說他們「很容易被妖魔化」，但不是市場的主要因素。

小宅化與人生里程碑延後，是同一種擠壓的症狀

談到蓋小一點是否有幫助，Scanlon 說入門宅很難蓋，因為建商蓋大房子賺得更多——誘因錯位。Sunderji 指出住宅面積上升了幾十年，大約十年前（約 2016 年）出現轉折，之後開始縮小——他解讀為「市場陷入危機的徵兆」。約 75 年前（大約 1950 年代初）實施的最小基地面積規定，限制了房子能蓋到多小，而地價上漲又促使建商在既有基地上蓋更大的房子。他在紐約與加州允許土地分割的立法中看到希望。

談到住房與感情，Galloway 問哪個先發生——感情關係變少，還是住房變得難以負擔。Sunderji 說兩者互相影響：即使在房價漲幅不大的地方，伴侶結合率與生育率也下滑，所以有住房以外的因素在作用；但在美國，兩者「緊緊纏在一起」。Scanlon 指出 X 世代與嬰兒潮世代在 28 歲時擁有住宅的比率遠高於現在的 Z 世代，而且「25 歲是新的 18 歲」——壽命延長與人生週期延後，把各種里程碑往後推。

Galloway 以標題的算術收尾：他剛出社會時在 Morgan Stanley 年薪 3.5 萬美元外加 1.5 萬美元獎金，和另外三人合住在西 73 街月租 1,900 美元的一房公寓，後來以 28.5 萬美元買房——大約是他當時約 10 萬美元顧問市場行情的三倍。他說，如今商學院畢業生平均年薪約 20 萬美元，平均房價則是 210 萬美元，隨著 AI 熱潮還朝 300 萬美元邁進——是年薪的 10 到 15 倍。他也提到自己年輕時薪資級距較窄：他的投資銀行薪水，並沒有比在藝術圈和百老匯的朋友高多少。

「這又是一次移轉——不只是財富，還有心理上的安定感，從年輕世代流向年長世代。」——Scott Galloway

本集留下的未解問題

來賓對診斷有共識——供給太少、需求面補貼太多、世代財富落差——分歧主要在側重。Sunderji 的密度與不均論述意味著，單靠分割槽改革會令人失望；Scanlon 的魔法棒是分割槽；Galloway 想要全國性的興建計畫，並把問題視為領導失職。最便宜的融資構想（讓 Fannie 與 Freddie 投入營建放款）是最具體、也最未經檢驗的提案，而來賓自己也標明它是補貼，且漏損程度未知。人口結構性供過於求的論點——嬰兒潮世代凋零、住宅湧入市場——與稀缺敘事相牴觸，且會傷到近期買家，這個矛盾沒有人解決。值得追蹤的是：Mamdani 的租金凍漲能否挺過房東訴訟，以及奧斯汀式的租金下跌能否持續得夠久，澆熄下一輪興建週期。